ÁN LỆ SỐ 55/2022/AL
Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07 tháng 9 năm 2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14 tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Tải về để xem đầy đủ và chi tiết thông tin của án lệ này.
Nguồn án lệ:
Bản án dân sự phúc thẩm số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Võ Sĩ M với bị đơn là ông Đoàn C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 05 người.
Vị trí nội dung án lệ:
Đoạn 6 phần “Nhận định của Tòa án”.
Khái quát nội dung của án lệ:
– Tình huống án lệ:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.
– Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:
– Điều 129, khoản 1 Điều 502 và điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
Từ khoá của án lệ:
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Chưa được công chứng/chứng thực”; “Thực hiện 2/3 nghĩa vụ”; “Công nhận hiệu lực của hợp đồng”.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Tại đơn khởi kiện đề ngày 18/4/2017 được sửa đổi, bổ sung ngày 06/6/2017, bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N trình bày:
Giữa nguyên đơn và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng H) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn.
Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn.
Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị M1, địa chỉ: Thôn V, xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.
Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã P (Sau đây viết tắt là thửa 877) cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, ông Trương Quang T trình bày:
Bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nguyên đơn trình bày (khi lập hợp đồng bị đơn chưa được Nhà nước cấp đất), bị đơn đã nhận đủ 90.000.000 đồng và sau đó có nhận thêm số tiền 20.000.000 đồng, đây là tiền mà nguyên đơn nói đưa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình bị đơn thì có nghe Nhà nước sẽ cấp cho gia đình bị đơn 03 lô đất trong đó có 02 lô B và 01 lô A, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi rõ lô B tự chọn. Khi lập hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên không có đất để giao cho nguyên đơn. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật. Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn L1 trình bày:
Anh là con của bị đơn, anh thống nhất với lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn. Anh có ý kiến bổ sung là anh đứng ra bán đất cùng với cha mẹ do lúc đó quá khó khăn, còn việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là do bị đe dọa. Anh thừa nhận đổ đá chẻ lên thửa đất đang tranh chấp để làm quán cho cha mẹ nhưng do chưa sử dụng nên anh có bán cho nguyên đơn với số tiền là 6.450.000 đồng. Việc nguyên đơn tự ý xây dựng móng đá chẻ thì ông M có lên nói nhưng anh không đồng ý và có ngăn cản không cho xây dựng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn N1, chị Đoàn Thị Thu V, chị Đoàn Thị Mỹ N2 trình bày:
Các anh, chị có chung hộ khẩu với cha mẹ khi Nhà nước thu hồi đất cho đến nay, các anh, chị có quyền trong khối tài sản chung của gia đình. Việc cha mẹ các anh chị và anh L1 tự ý đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình mà không hỏi ý kiến của các anh, chị là xâm phạm đến quyền lợi của các anh, chị nên các anh, chị không đồng ý. Các anh, chị yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 vô hiệu.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M1 trình bày:
Vào năm 2014, bà có đến nhà bị đơn hỏi thuê thửa 877 để mở quán nước, nhưng bị đơn nói đã bán đất cho nguyên đơn rồi nên đến nguyên đơn để hỏi thuê. Bà đã thỏa thuận với nguyên đơn thuê đất mở quán, trả tiền hàng năm; bà có thuê bị đơn là ông C tới dựng quán cho bà. Sau khi hòa giải ở xã thì bà có thấy anh L1 đổ đá chẻ trên thửa đất, khi nguyên đơn xây móng nhà được hai ngày thì anh L1 đến không cho xây. Bà không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nhưng khi giao đất cho ai thì bà sẽ tự dỡ quán và không có yêu cầu gì.
Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009. Buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn.
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn giải quyết về chi phí tố tụng, án phí và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 02/10/2017, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn N1, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2 có đơn kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Tại phiên tòa phúc thẩm, những người kháng cáo thay đổi nội dung kháng cáo, yêu cầu Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Ngày 05/10/2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ có quyết định kháng nghị số 1317/QĐKNPT-VKS-DS: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các nguyên đơn và bị đơn vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát rút toàn bộ kháng nghị.
Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên xử: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Ngày 19/9/2018, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018: Đề nghị hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.
Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DSPT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.
Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tại phiên tòa phúc thẩm:
Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Đơn kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm trong thời hạn luật định là hợp lệ.
Về nội dung: Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất là Giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 đã được thực hiện bằng việc nguyên đơn giao 90.000.000 đồng cho phía bị đơn. Sau đó vì bị đơn không được cấp đất tái định cư là lô B nên các bên thay đổi thỏa thuận thành chuyển nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía nguyên đơn đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Căn cứ lời trình bày của ông Phạm Văn H (Bút lục 190) và lời trình bày của bà Nguyễn Thị M1 (Bút lục 118) có cơ sở xác định bị đơn đã giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn đã xây móng nhà và cho bà M1 thuê làm quán buôn bán. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên bị đơn nên bị đơn có quyền chuyển nhượng mà không cần có ý kiến của các thành viên khác trong hộ gia đình.
Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng này được công nhận hiệu lực. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không buộc nguyên đơn trả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng là thiếu sót.
Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 289, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi rút kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; sửa bản án sơ thẩm, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng thửa 877, nguyên đơn có nghĩa vụ thanh toán cho bị đơn 10.000.000 đồng, nguyên đơn được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 877.
……………………
