Trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất đôi khi sẽ phát sinh các mong muốn liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, … quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với hình thức sử dụng đất mà Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì pháp luật về đất đai lại quy định người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, thế chấp hay góp vốn đối với quyền sử dụng đất mà chỉ được giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, để có thể nắm bắt kịp thời các quy định cũng như các điều kiện liên quan đến việc bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, Công ty Luật Quốc tế DSP kính mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây:
MỤC LỤC NỘI DUNG BÀI VIẾT:
1. Khái quát chung
1.1. Tài sản gắn liền với đất là gì?
Pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa cụ thể thế nào là tài sản gắn liền với đất mà chỉ liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất. Có thể kể đến như:
Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định tài sản gắn liền với đất bao gồm:
“Tài sản gắn liền với đất … bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm …”
Căn cứ khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có thể hiểu:
Tài sản gắn liền với đất là bất động sản bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất đai.
Cũng theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định về tài sản gắn liền với đất như sau:
“Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, căn bản có thể hiểu tài sản gắn liền với đất thường là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
1.2. Thế nào là đất được Nhà nước cho thuê?
Theo khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”
Có thể hiểu, khi một đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng đó thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất thì đất được Nhà nước trao quyền sử dụng này sẽ được xem là đất được Nhà nước cho thuê. Luật Đất đai năm 2013 cũng ghi nhận có hai hình thức cho thuê đất đó là: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
1.3. Những trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm?
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;
– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
2. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm
Về việc bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, pháp luật đất đai có các quy định như sau:
Tại điểm c khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, rằng:
“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
…
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;…”
Theo đó, để tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013.
Khoản 1 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm có quy định:
“1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.”
Như vậy, để bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm thì phải thỏa mãn các yếu tố:
– Về chủ thể: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
– Về điều kiện:
(i) Tài sản gắn liền với đất thuê mà chủ thể có ý định bán phải là tài sản được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật. Mà để được xem là tài sản được tạo lập hợp pháp thì tài sản đó phải không thuộc một trong các trường hợp sau:
+ Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
+ Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;
+ Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
+ Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và quyền sở hữu cây lâu năm theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
(Theo Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
(ii) Chủ thể đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Khi thỏa mãn được những yếu tố nêu trên, người sử dụng đất sẽ hoàn toàn có quyền được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.
3. Điều kiện mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm
Khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.”
Khác với việc bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Ở đây, pháp luật đất đai không quy định cụ thể về chủ thể được quyền mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm như đối với việc bán tài sản gắn liền với đất thuê.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định:
“Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.”
Như vậy, để mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, người mua chỉ cần bảo đảm đầy đủ các điều kiện sau:
(i) Người mua phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, cụ thể:
– Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
– Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
(Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
(ii) Ngành nghề kinh doanh phải phù hợp với dự án đầu tư:
Theo đó, người mua được tự do lựa chọn đầu tư kinh doanh trong những ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên, ngành, nghề đầu tư kinh doanh đó phải phù hợp với dự án đầu tư, vẫn phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nếu kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định của Luật Đầu tư và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.
(iii) Dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện trước đó phải đảm bảo không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai; và
(iv) Người mua phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Sau khi thực hiện xong việc mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, người mua tài sản có quyền được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể.
Tóm lại, điều kiện để bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đã được pháp luật đất đai quy định cụ thể và rõ ràng như trên. Do đó, khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện này, chủ thể sẽ hoàn toàn có quyền được bán, mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
4. Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì hãy bộ phận luật sư tư vấn qua Hotline: 089.661.6767 / 089.661.7728 hoặc gửi qua Email: info@dsplawfirm.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ tốt nhất từ Công ty Luật Quốc tế DSP.
Mọi thông tin chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Quốc tế DSP chúng tôi theo:
Điện thoại: 0236 222 55 88
Hotline: 089 661 6767 hoặc 089 661 7728
Email: info@dsplawfirm.vn
Fanpage: facebook.com/dsplawfirm.vn
Miền Trung: 87 Phạm Tứ, Quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng, Việt Nam
Miền Nam: Tầng 2, Toà nhà GP Bank, 83 Đinh Tiên Hoàng, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hoa Kỳ: 9869 Coronado Lake Drive, Boynton Beach City, Florida 33437, USA
