Những quy định cần biết về việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Xây dựng nhà ở là một trong những nhu cầu cần thiết trong cuộc sống, tuy nhiên không phải loại đất nào cũng được phép xây dựng mà việc sử dụng đất phải theo đúng mục đích mà pháp luật quy định. Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép hay không? Những quy định cần biết về việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là gì? Công ty Luật Quốc tế DSP sẽ giải đáp các thắc mắc cho Quý bạn đọc thông qua bài viết dưới đây.

1. Như thế nào là đất nông nghiệp?

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất đai được phân thành 03 nhóm chính như sau:

– Nhóm đất nông nghiệp;

– Nhóm đất phi nông nghiệp;

– Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng.

  Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;                     

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Như vậy, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..v..v. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được ngành nông – lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.

2. Có được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp?

Có được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp – Hình minh họa

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất thì “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Theo đó, Nhà nước phân loại đất là để dễ quản lý bên cạnh xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mỗi loại đất khác nhau, người sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ riêng biệt, tuy nhiên nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy hoạch và kế hoạch mà cơ quan Nhà nước đã phê duyệt.

Như vậy, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị có mục đích sử dụng chính là dùng để xây dựng nhà ở. Đối với đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào các mục đích như đã phân tích ở mục 1 và không được phép xây dựng nhà ở trên loại đất này. Vì vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiêp là trái quy định và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. 

3. Muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì phải làm gì? Trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào?

Để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Vì chủ thể xây dựng nhà ở có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình nên căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

Thành phần hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Bước 2: Nộp hồ sơ

+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì người sử dụng đất nộp hồ sơ được chuẩn bị tại bước 1 đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

– Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm sau:  

+ Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Để biết rõ về thành phần hồ sơ bao gồm những gì mà Phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì mời Quý bạn đọc theo dõi khoản 2 Điều 6 Thông tư số 33/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Lưu ý: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất

Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có thông báo của cơ quan thuế có thể bao gồm các khoản sau: Tiền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận.

– Bước 5: Trả kết quả

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì người sử dụng đất thì thời hạn giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thời gian này không bao gồm thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Sau khi hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế đã nêu tại bước 4 thì lúc này Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật thay đổi.

Như vậy, sau khi thực hiện xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì lúc này hộ gia đình, cá nhân mới có thể bắt đầu các thủ tục để xây dựng nhà ở trên đất.

4. Hình thức xử phạt khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp 

Hình thức xử phạt khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp – Hình minh họa

Hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp thì hành vi này được xác định là hành vi trái quy định pháp luật đất đai và bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định số 04/2022/NĐ-CP.

Theo đó, mức phạt sẽ là khác nhau, và mức phạt được phụ thuộc vào số diện tích chuyển trái phép.

– Theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hình thức và mức phạt đối với hành vi chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn trái phép như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị trái phép thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt nêu trên.

– Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi chuyển đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta trở lên.

– Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt nêu trên.

Lưu ý:

+ Hình thức và mức phạt nêu trên áp dụng đối với cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.

+ Ngoài hình thức phạt tiền, còn bị áp dụng hình phạt bổ sung như sau: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất; Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

5. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Nghị định số 04/2022/NĐ-CP ban hành ngày 6/01/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ;

– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Quốc tế DSP về những quy định cần biết về việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Để hiểu rõ hơn về những quy định trên, Quý bạn đọc vui lòng liên hệ tới Công ty Luật Quốc tế DSP để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Mọi thông tin chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Quốc tế DSP chúng tôi theo:

Điện thoại: 0236 222 55 88

Hotline: 089 661 6767 hoặc 089 661 7728

Email: info@dsplawfirm.vn

Fanpage: facebook.com/dsplawfirm.vn

Miền Trung: 87 Phạm Tứ, Quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng, Việt Nam

Miền Nam: Tầng 2, Toà nhà GP Bank, 83 Đinh  nTiên Hoàng, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam

Hoa Kỳ: 9869 Coronado Lake Drive, Boynton Beach City, Florida 33437, USA

Rất mong được hợp tác cùng Quý Khách!

Bài viết liên quan

089 661 6767