Giao dịch về nhà ở giao dịch phổ biến hiện nay trên thị trường như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn nhà ở. Tùy theo từng hình thức giao dịch nhà ở thì sẽ có quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch về nhà ở khác nhau. Nhưng các giao dịch đều phải đáp ứng về điều kiện của nhà ở và điều kiện của các bên tham gia giao dịch. Do đó, quy định chung về các giao dịch về nhà ở như thế nào? Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở ra sao? Sau đây Công ty Luật Quốc tế DSP sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn thông qua bài viết:
MỤC LỤC NỘI DUNG BÀI VIẾT:
1. Quy định chung về các giao dịch về nhà ở
1.1. Các hình thức giao dịch về nhà ở
Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các hình thức giao dịch về nhà ở như sau:
“Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở”.
Như vậy, các hình thức giao dịch về nhà ở hiện nay rất đa dạng và phổ biến; tùy vào nhu cầu và thực tế của các bên thì sẽ chọn các hình thức giao dịch về nhà ở khác nhau.
1.2. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
– Đối với giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 gồm có:
+ Thứ nhất: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận;
+ Thứ hai: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
+ Thứ ba: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Thứ tư: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện thứ hai và thứ ba thì không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
– Đối với giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận theo khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 gồm có:
+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014;
+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
+ Nhận thừa kế nhà ở;
+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
– Đối với trường hợp nhà ở cho thuê theo khoản 3 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì có các điều kiện dưới đây:
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
+ Nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
1.3. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:
Thứ nhất: Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Thứ hai: Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Thứ ba: Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì:
– Phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
– Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014;
– Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau:
– Bước 1: Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014 về hợp đồng về nhà ở; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
– Bước 2: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
– Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
3. Căn cứ pháp lý
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty Luật Quốc tế DSP về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý nào khác, bạn đọc vui lòng trao đổi trực tiếp với chúng tôi qua Hotline: 089.661.6767 / 089.661.7728 hoặc gửi về Email: mientrung@dsplawfirm.vn để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Mọi thông tin chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Quốc tế DSP chúng tôi theo:
Điện thoại: 0236 222 55 88
Hotline: 089 661 6767 hoặc 089 661 7728
Email: info@dsplawfirm.vn
Fanpage: facebook.com/dsplawfirm.vn
Miền Trung: 87 Phạm Tứ, Quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng, Việt Nam
Miền Nam: Tầng 2, Tòa nhà GP Bank, 83 Đinh Tiên Hoàng, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hoa Kỳ: 9869 Coronado Lake Drive, Boynton Beach City, Florida 33437, USA
